飲食店物件探しの基本！失敗しないための8つのコツ
2023年3月24日
飲食店の開業時、初めに行うのが物件探しになります。
ただ、開業準備を進めていても理想物件には出会えず、物件探しから一年以上かかったなど想定以上に時間がかかることもしばしばあります。
飲食店経営の上で立地だけでなく、賃料や月にかかる予算は売り上げに直接かかわってくる重要な要素と言えます。
本記事では、優良店舗物件を見つける上でのコツに加えて、開業にかかる具体的な予算まで詳しく解説していきます。
- 目次
1. 店舗物件の重要性
物件探しは飲食店開業時に大変重要
「売り上げ」は飲食店経営における最も重要な要素の一つです。
店舗の売り上げを左右させる要因には、味や価格に接客、内装立地条件などあらゆる理由が有りますが、その中でも一度決めて開業させるとなかなか変更が難しいのが「立地」です。
融資が銀行から受け取れず容易に変更ができない
飲食店経営者の中には、融資を受け開業してすぐに、立地や物件が良くなく店舗物件を変えたいなどという理由で、銀行から追加の融資を受けられないか打診する経営者もいるようです。
しかし、そうした際は実績や業績を積んでいないために、追加融資を受けれる可能性は減少してしまいます。
また、妥協して店舗物件を決めたために売上が伸び悩み、不満を募らせつつも営業を続けるケースや、出店時の多額の借り入れのために、業績が伸びずとも閉業や退店への決心がつかず、赤字経営を持続してしまうケースも存在します。
最も大切にすべきポイントは立地
飲食店経営での「立地」の重要性を示す言葉で「立地7割」という言葉があります。
どんなに努力しても、立地が厳しければそれだけ売り上げが上がらないということを指します。
店舗物件の立地は、一度決めれば後戻りが不可能なのだと認識したうえで、開業時は慎重な決定が必要であることを忘れないでください。
このことを踏まえ、物件や立地条件を最大限活かす工夫に加え、デメリットをカバーしていく工夫も必要です。
もし戦略を練る上で勝機があると考えたなら、あえて他の人が選ばない物件を選ぶ経営者もいます。
飲食店開業者の多くは店舗物件探しで苦労
飲食店の開業の際は、理想の物件はどうしても見つからず苦労する店舗経営者は多いものです。
たとえ見つけたとしても、あるいは妥協して選んだとしても物件や立地に悩むケースは多いようです。
厚生労働省が平成28年に出した「飲食店営業（一般食堂）の実態と経営改善の方策」によれば、
「経営上の問題点」として飲食店経営者が「立地条件の悪化」を挙げた割合の中で、株式会社が4.9%であるのに対し、個人経営の場合は20.0%とその割合は4倍に上ります。
「立地条件の悪化」を経営上の問題点として挙げた経営者の割合は、
株式会社では4.9%であるのに対して、個人経営では20.0%に上る。
(引用)平成28年11月「飲食店営業（一般食堂）の実態と経営改善の方策」
それだけでなく、良い物件が見つからず出店できずじまいであったり、候補の物件についてここで決めていいのか迷ったり、物件検討や契約の際にうっかり不必要な損をしたりなどトラブルを抱える飲食店経営者が多いのです。
どのようにすれば、優良店舗物件を損することなく見つけられるのでしょうか。
2. 優良店舗物件を見つけるコツ
店舗物件というのは必ずしも飲食店の店舗物件とは限りません。
飲食店だけでなく、エステや美容室に雑貨店等様々な種類の店舗が存在します。
「飲食可」と物件情報にはあっても、実態はカフェなどの軽飲食のみの場合もあります。
コツを見ていく前に、自分が開業したい飲食店が「可能な」店舗物件かを前もってチェックすることは忘れないようにしてください。
それでは、店舗物件を見つけるコツについて8選ご紹介していきます。
コンセプトの優先度から選ぶ
空き物件の「数だけなら」町の中心部の方が多いものですが、それだけ「入れ替わりが多い」ということにもなります。
重ねて、町の中心部では路面店のみならずビル店舗(空中店舗)の方が多いこともあります。
物件の決定の上では前もって考えていた「店舗のコンセプト」に沿って、許容範囲を広げられる路面か、人通りの多い中心部にある空中店舗かなどの立地条件を考えていくことが必要となります。
それ以外にも、「ゆったり」過ごせる空間がコンセプトなら人通りの少ない場所にしたり、営業時間帯で競合との差別化を図りたいなら、あえて他の飲食店舗が多い所にしてみたりと、飲食店のコンセプト次第であらゆる要素が物件検討の基準となってきます。
明確に条件を洗い出す
店舗探しのイメージの際には先述した「飲食店のコンセプト」以外にも、その店舗物件で売り上げがしっかり上がるのかについても考えることが重要です。
どんな条件が「コンセプト」と「売り上げ」につながるかを明確に洗い出すことが重要です
そして、そのためには、どんな条件が当てはまるのかを明確に洗い出しましょう。
妥協点を決める
飲食店開業を臨む多くの経営者に人気があるのが、人の往来が多く道路に面する家賃が安い1階の居抜き物件です。
ただ、そんな条件の物件にはめったに出会えないのが現実です。
多くの場合、家賃と人通りの設定額は比例するため、集客のしやすい優良物件は高賃料でも入居者が絶えることは有りません。
人の往来が多くかつ、安賃料の物件をいくら探しても、時間は浪費されるばかりです。
もし仮に出会えても、契約更新の際に家賃の大幅な値上がりを予期しておく方が良いでしょう。
理想物件を探し続けていては、いつまでも決められません。
物件探しでは「妥協点」を前もって決めておくことが重要です。
ねばり強く探す
「即決」で物件が見つかるなどということは、不動産を仲介する場合も自身で探す場合もほとんどありません。
店舗物件の空きについては、今入居している人が出るかあるいは、新店舗ができるかのどちらかしかありません。
時間がかかることを想定しつつ、粘り強く物件探しをする気持ちが重要です。
情報へ常にアンテナを貼る
現在営業中の店舗でも数か月後に退去してしまうといった情報は、前もって告知されることは当然ありません。
ただ、店舗と取引をしている業者や常連顧客、そして親交がある「不動産業者」等であれば知ることが可能かもしれません。
不動産業者へ問い合わせるときは、現在空きのある物件だけでなく「この後空く予定のある物件」について尋ねるとそうした情報を聞き出せる可能性も有ります。
ただ、直前で有っては危険なので、期間に余裕を持って行動していくことが重要です。
潜在物件のチェックをする
極めてまれでは有りますが、現在は賃貸物件でなくても、後で貸してもらえるようにアプローチするという方法もあります。
例を挙げるならば、さびれた個人店舗や後継者がいなさそうな経営者の店舗などの場合、交渉の余地があるかもしれません。
店の今後について先方も悩んでいる可能性があるため、自ら連絡して交渉したり、難しければ不動産業者を頼って交渉したりすることがおすすめと言えます。
未公開物件へアプローチをする
基本的に、物件はインターネットの物件サイトで探すことが多いでしょう。
ただ時として、ネット上に公開されておらず、不動産業者間でも共有されていない物件も存在します。
こうした物件は「未公開物件」といい、物件を見つけづらい理由として、
・ネットでは公開しづらい。
・現テナントの「閉店情報」はマイナスイメージに直結する。
・業者間の情報共有の中でも「優良テナント」については出回りづらい。
・実際に借りてくれる人にしか情報を出したくない。
などの理由があって未公開となっています。
「未公開物件」を探すためには、現地に実際に足を運んで探すことが重要です。
近隣地域に繁盛店が集まっている地域では、店舗移転やチェーン展開の飲食店が集中しやすいため、空き店舗の広告の方法を現地広告に絞っている場合もあります。
もし地域についてターゲットが絞られているなら、自分の足で物件を探すのがいいといえます。
3. 立地以外では予算も重要
飲食店の物件選びにおいて、物件の立地の次に重要なのが「予算」です。
ここでの「予算」とは、物件取得にかかる費用だけでなく、月々の賃料・共益費・光熱費までを含めた1カ月あたりにかかる費用も指します。
この予算に加えて初期投資も含めたうえで逆算した総資金を「開業資金」と言います。
「開業資金」の目安は以下の通りです。
① 物件の取得費
賃料の10カ月分程度が相場
＋居抜きの場合、造作代金50万～300万円に加え、前店舗の内装や設備を受け継ぐ居抜き物件の場合、前の借主に譲渡代金の支払いを請求することとなります。
② 内装工事・設備
スケルトン= 1坪当たり50~80万円
居抜き活用= 1坪当たり5~50万円
実際の金額例) 20坪 30席なら 1000万~1600万円ほど
内装の内訳では、
厨房機器・改装工事・看板・内外装・備品(食器・調理器具・ユニフォーム等)
があります。
居抜物件では厨房機器や内外装は元から使えることもあって、投資を抑えることもできます。
③ 開業諸経費
開発諸経費には、人材確保に必要な求人費や販促のための宣伝費も含まれます。
初期仕入= 想定売上の30~40%
その他経費= 50~200万円
④ 運転資金
月々の共益費・光熱費など月額固定費の6カ月分
コンセプトや料理メニューは管理できたとしても、物件を変えることは難しいものです。
もし少しでも予算がオーバーするなど開業資金が足りないようであれば、物件はあきらめるのが得策と言えます。
4. 内見時に注意する点とは？
物件探しで気になる物件が決まった時、「内見」をする必要があります。
その際には、
レストランなど重飲食向けなのか、カフェなど軽飲食向けなのか。
ダクトの設置場所や電気ガスの容量チェックなど、給排水・ガス・電気系統はどうなっているのかを確認する。
飲食店のコンセプトや用途に沿った間取りや面積があるか。
などの点を注意して確認しておかないと後々、設置予定の機器が動かなかったり、思った通りの開業準備ができないなどのトラブルにつながったりすることもあります。
5. キャッシュを手元に残して開業する方法
飲食店の開業において、最も重要であり、労力がかかるのは資金調達でしょう。
資金調達が計画通りに進まないと、
・希望の物件を逃してしまう
・開業までに時間がかかり、売上や収入が得られない
・多店舗展開に見合った資金調達が厳しい（数店舗分の与信枠が得られない）
など様々な問題を引き起こすことになります。
さらに、開業準備に自己資金の多くを費やしてしまうとキャッシュを手元に残すことができず、
仕入れなど運転資金への不安が生まれます。
こんな悩みをお持ちの方におすすめなのが、
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物件確定から審査回答まで平均5営業日というスピーディーな出店が可能に。
従来の資金調達と異なり、「運営能力」「経験」「立地条件」を重視した審査基準となっており、決算書の内容には頼りません。
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