民泊運営代行とは?メリット・デメリット・費用相場を解説
2022年10月に再開された入国制限緩和以来、多くの外国人旅行客が日本に訪れるようになりました。
日本政府観光局（JNTO）が発表した2022年の年間での訪日外国人旅行者数（推計値）は、383万1900人となり、2021年（24万5862人）からは大幅な増加となりましたが、コロナ以前の2019年（3188万2049人）比では88.0％減少しています。
ただし、中国人の日本への団体旅行について、中国政府は2023年10日から解禁すると発表しました。さらにドル円レートは1ドル145円台と、23年ぶりの水準に達しています。
これらのことから、コロナ禍以前の状態を超す外国人旅行客の来日も予想されています。一時は下火になった民泊もインバウンド増加に伴い、復活の兆しが見えています。
ただし、良いことばかりではなく、人手不足といった大きな課題も抱えています。
特に小規模、少人数で効率の良い民泊運営を行うにはどのような方法があるのでしょうか?
- 目次
①民泊運営代行とは?
民泊運営代行とは、民泊（Airbnbや他のオンライン宿泊予約プラットフォームを通じて提供される個人宅の宿泊施設）の運営を、オーナーが外部の専門業者に委託するサービスのことを指します。
民泊代行業者は、民泊新法が施行された2018年6月15日以降で登録数が増加しています。
民泊運営代行業者は、宿泊施設の管理や運営に関するさまざまな業務を行い、オーナーに代わって宿泊予約の管理、清掃、チェックイン・チェックアウトの手続き、ゲストとのコミュニケーションなどを担当します。
民泊運営代行の利点は、オーナーが宿泊施設の日々の管理にかかる労力や時間を削減できることです。
また、専門業者が提供するサービスによって、宿泊施設の品質向上やゲスト体験の向上も期待されます。一方で、民泊運営代行業者に対する手数料や報酬が発生するため、収益面での考慮が必要です。
民泊運営代行業者は、宿泊施設の種類や地域に応じてさまざまなサービスを提供しており、オーナーが自身のニーズに合わせて選択することができます。ただし、業者の選定や契約にあたっては慎重な検討が必要であり、信頼性や評判、料金体系などを考慮することが重要です。
②民泊運営代行のメリットとは?
民泊運営代行のメリットは、オーナーが宿泊施設の日々の管理にかかる労力や時間を削減できることです。
また、専門業者が提供するサービスによって、宿泊施設の品質向上やゲスト体験の向上も期待されます。
- 1.時間と労力の節約
宿泊施設の日常的な管理や運営には多くの時間と労力が必要です。民泊運営代行業者に委託することで、清掃やメンテナンスなどの作業を自分で行う必要がなくなり、自身の時間を節約できます。 - 2.専門知識と経験
民泊運営代行業者は宿泊施設の運営に関する専門知識と経験を持っています。そのため、宿泊施設の効果的な運営方法やゲストのニーズに合わせたサービス提供など、専門家のアドバイスを受けることができます。 - 3.プロフェッショナルなサービス
民泊運営代行業者は、宿泊施設の品質向上やゲスト体験の向上に取り組むプロフェッショナルなサービスを提供します。ゲストへの迅速な対応やコミュニケーション、清潔な状態の維持など、高品質な運営が期待されます。 - 4.マーケティングと予約管理
民泊運営代行業者は宿泊施設のマーケティング活動や予約管理を行うことがあります。これにより、宿泊施設の知名度向上や高い稼働率の確保が可能です。 - 5.煩雑な手続きの代行
チェックイン・チェックアウトの手続きやゲストからの問い合わせへの対応など、煩雑な業務を代行してもらえるため、ストレスや負担を軽減できます。 - 6.リスクの軽減
法規制や地域の規制に関する知識を持ち、それに従った運営を行うことで、法的なリスクを軽減することができます。
ただし、民泊運営代行業者の選定には慎重さが必要であり、信頼性や評判、契約内容、料金体系などをよく考慮して選ぶことが重要です。
③民泊運営代行業者を利用するデメリットとは?
民泊運営代行を利用する際には、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。
- 1.費用
民泊運営代行業者には手数料や報酬が発生します。これにより、収益が減少する可能性があります。料金体系や契約内容をよく確認し、コストと利益のバランスを考える必要があります。 - 2.運営方法の不一致
自分で宿泊施設を運営することで得られる柔軟性やコントロールが一部失われる可能性があります。民泊運営代行業者が行う運営方法や決定に納得できない場合、不満が生じることがあります。 - 3.信頼性の問題
民泊運営代行業者の中には信頼性の低い業者も存在します。宿泊施設の管理やゲストとのコミュニケーションなど、重要な業務を任せる際には、信頼できる業者を選ぶ必要があります。 - 4.ビジョンやスタイル
自身で運営する場合に比べて、民泊運営代行業者を介することで、宿泊施設の一貫性が損なわれる可能性があります。自分のビジョンやスタイルと異なる運営が行われる可能性があるため、注意が必要です。 - 5.コミュニケーションの制約
代行業者を介してゲストとのコミュニケーションが行われる場合、直接的なやり取りが難しくなることがあります。ゲストの要望や問題に迅速に対応するための連絡手段が制約される可能性があります。 - 6.契約の制約
民泊運営代行業者との契約には様々な条件が含まれることがあります。これにより、将来的に業者を変更する際の制約が生じる可能性があるため、契約内容をよく理解し、選択肢を検討する必要があります。
総合的に考えると、民泊運営代行を利用する際には、メリットとデメリットをバランス良く評価し、自身のニーズや状況に合った選択をすることが重要です。
④民泊運営代行業者の比較ポイント
民泊運営代行業者は多く存在し、それぞれ特徴やサービス内容に違いがあります。ここでは一般的な比較ポイントをいくつか挙げてみましょう。ただし、具体的な業者の情報は常に変動するため、最新情報を確認することをお勧めします。
- 1.料金体系
業者ごとに手数料や報酬の体系が異なる場合があります。料金の透明性やコスト面での比較が重要です。 - 2.提供サービス
清掃、予約管理、ゲスト対応、マーケティング支援など、提供するサービス内容が異なることがあります。自分のニーズに合ったサービスを提供しているか確認しましょう。 - 3.信頼性と評判
業者の信頼性や評判は重要です。過去の実績や口コミ、評価などを調査して信頼できる業者を選びましょう。 - 4.サービス提供地域
業者が提供するサービスがどの地域で利用可能か確認してください。一部の業者は特定の地域に特化していることがあります。 - 5.コミュニケーション方法
ゲストとのコミュニケーション方法やレスポンスの速さは重要です。スムーズなゲスト対応ができる業者を選ぶことが大切です。 - 6.法的対応と規制遵守
民泊の法規制や地域の規定に適切に対応しているか確認しましょう。法的なトラブルを避けるためにも、規制遵守が重要です。 - 7.契約内容
契約条件や解約の際の制約、期間に関する詳細を確認してください。将来的な変更や転換時に制約がある場合には注意が必要です。 - 8.追加サービス
サポートやコンサルティング、プロモーションなど、追加のサービスが提供されているか確認することで、付加価値を得ることができるかもしれません。
比較検討の際には、複数の業者を検討し、自身の目標やニーズに合った民泊運営代行業者を選ぶことが大切です。
⑤民泊運営代行の費用・料金相場
民泊の開業手続き、ゲスト対応、清掃など、民泊運営に必要なあらゆる業務を代行してくれます。
民泊代行業者の料金形態には、主に2種類あります。
- 完全運営代行
管理会社が予約管理、ゲストとのメールのやり取り、清掃などすべてを行なってくれるサービス - 部分代行
清掃のみ管理業者が行い、Airbnbへの掲載やゲストとのやり取りなどはオーナーが行うサービス
民泊宿泊料の売上に応じたパーセンテージで民泊代行業者への料金が発生する場合と固定料金の場合とがあります。
民泊運営代行の費用は、会社やサービスによって異なりますが、一般的には、民泊の売上の20%を運営手数料として支払うことが一般的です。これに清掃費用も実費でかかるので、最終的な委託費用は「売上の20%＋清掃費用」になります。
民泊運営を完全に委託する場合は、10万円ほど、部分的に業務を委託する場合だと5万円程が相場です。
民泊運営代行の費用は、委託する仕事の量によっても異なります。たとえば、価格調整やメッセージのやり取りなど、運営のほぼ全てを委託する場合は、売り上げの20%の費用が相場のようです。
民泊運営代行の費用は、会社によって異なり、最も多いのは20％前後ですが、提供サービスの中身に応じて料率が変わるケースもあります。たとえば、民泊開始時の家具や家電購入も含めたセットアップを全て依頼する場合は30%などです。
これから民泊の運営を始めたり、まだ、民泊を運営し始めたばかり、という場合には民泊代行業者を使うか迷われる場合も多いと思います。
部分代行も完全代行も両方相談できるのが民泊管理バンクという代行サービスなので、一度相談してみることもおすすめします。
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また、できる限りスタッフの業務量を抑えて効率的に運営を行いたい、という場合には鍵を受け渡しをなくすスマートロックを使う、という方法があります。
⑥民泊運営代行にも使用されるスマートロックとは?
民泊を運営される事業者様にとって、民泊運営代行を利用される多くの場合が、対応できるスタッフがいない、清掃を行うスタッフがいないといった人手不足に起因するものです。
チェックイン、チェックアウトといった業務をゲストに委ねることで人手を減らしても、業務を続けることが可能になります。
チェックイン業務を自動化する際に利用されるものとして、スマートロックがあります。ただし、設置にコストがかかる、パスコードを変えることができない、airbnbやbooking.com、サイトコントローラーと連携できないものもあります。
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